建設コンサルティングに関する研究レポート

容積率不算入拡大+付置義務駐車場縮小=合わせ技!!マンション共用部分再編成

2014.09.18

私共は業務上、建築や土地利用関連の法規改正には敏感になっている。今年も先の国会(第186通常国会、6月末閉会)で多数のこれら法規が改正あるいは新設されたが、以下はこの内の一つ、容積率不算入部分の拡大についての私感である。東京都の場合、駐車場整備条例が見直され、付置義務駐車場が縮小されている(今年4月より施行)が、これと組み合わせると、例えば大型既存マンションで住民ニーズにあった新たな共用部再整備が可能となる。合わせ技1本!!

1) 建築基準法の部分改正で建物のエレベーター(ELV)昇降路部分が容積率不算入となった。元々、床の無いELVシャフトで、これまでは仮想的に床とみなされていたが、不算入となった(既に7月から施行中)。

2)マンションに限って言えば、平成9年から内部階段・内部廊下・ELVホールも容積率不算入となっている(外部廊下・外部階段は以前より不算入扱い)。

3)今回のELVシャフト不算入を併せると、マンション標準階では専有の居室部分以外には容積率対象となる床はさほどないといえる(設備系シャフト程度)。

4)タワー状のある既存超高層マンション(平成3年築)でこの効果を計算すると、1フロアでは180㎡程度であるが38階分では、容積率不算入床は実に約7,200㎡となった。
これをどう活用するか・・・、他の法規との調整もあるが、面白いテーマとなる。

5)ついでに東京都の場合、駐車場整備条例が緩和され、付置義務駐車場が区部の共同住宅では15%程度減少している(今年4月から施行中)。マンションの付置義務駐車場が車離れもあり、都心部等では相当空いている現実への対応であろう。
 
*合わせ技1本!!
 これまでマンション駐車場が空いていても、付置義務から減車できない、減車しても容積目一杯で他用途に転換できない…、といった状況であったが、区部では今回の2つの法規・条例改正で駐車場を含めた共用部分の変更が可能となってきた。マンション入居者のニーズの高いトランクルームへの変更や、場合によっては託児所への変更等も可能である。入居者の合意が取れれば、あるいは大型賃貸マンションなら今すぐ転用可能!! 共用部分で少し稼ぎを増やし、かつ入居者の要望にも応える法規+条例変更活用�合わせ技1本!!

担当者名
三宅 勲
 
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